부동산편-골든와이즈닥터스 장영진 부동산 팀장
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부동산편-골든와이즈닥터스 장영진 부동산 팀장
  • 신용숙 기자
  • 승인 2010.06.03 16:30
  • 댓글 0
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주택시장동향과 투자방향


최근 주택시장의 주요 이슈는 주택가격의 대세하락론에 대한 논란이라고 할 수 있습니다. 지금까지 주택시장을 이끌어왔던 베이비 부머들의 은퇴, 인구감소, 가계부채 증가, 경기전망 불투명성으로 인해 어느 때보다도 주택가격 향방에 대한 논란이 뜨겁습니다.
이러한 시장분위기 때문인지 부동산에 관한 원장님들의 문의도 대부분 향후 주택 특히 아파트가격의 향배와 향후 투자방향에 집중되어 있습니다.
그래서 여기서는 주택 특히, 아파트시장흐름에 대한 중요한 이슈들을 정리해 보고 그에 따른 향후 투자방향에 대해 살펴보고자 합니다. 

대세하락론과 가격조정론
우리나라 주택가격이 항상 상승하기만 한 것은 아닙니다. 과거 1기 신도시 건설시기에도 가격하락이 있었고, IMF당시에도 부동산가격의 폭락이 있었으며, 대세하락론에 대한 논란도 있어 왔습니다. 하지만 과거에는 그러한 대세하락론이 큰 영향을 미치지 못했지만 지금은 매우 큰 힘을 지니고 부동산시장을 강타하고 있습니다.
이러한 대세하락론이 힘을 얻게 된 몇 가지 이유가 있는데, 먼저 인구감소와 주택수요층의 감소를 들 수 있습니다. 전후 베이비 부머로 일컬어지는 세대의 인구증가와 왕성한 주택소유욕구가 지금의 부동산시장을 형성하는 데 큰 축이 되어왔는데 이러한 세대가 은퇴를 앞두고 있는 것입니다. 이와 더불어 그 이후의 세대는 지금의 부동산가격을 떠받칠 만한 힘을 가지지 못하고 있는 것이 큰 이유라고 할 수 있습니다.
또 다른 이유로는 소득증가의 둔화와 가계부채의 증가를 들 수 있습니다. 최근 10년간 부동산가격상승률은 물가상승률과 도시근로자소득 상승률을 크게 앞지르고 있습니다. 따라서 주택을 구입하기 위해서는 부채비중이 증가할 수밖에 없었고 이러한 주택구입행태가 누적되면서 가계부채의 급격한 증가를 가져왔던 것입니다. 이러한 불안한 가격상승과정이 금융위기가 닥치면서 표면화되고 향후 국민경제성장과 소득증가에 대한 전망이 어두워지면서 가격하락을 부채질 하고 있는 상황입니다.
반면에 지금의 시기가 대세하락의 초입이라기보다는 가격조정과정이라고 보는 시각도 있습니다. 수도권의 경우 DTI 및 LTV규제로 부동산관련 부채가 심각할 정도는 아니며, 향후 경제성장 역시 견조할 것이며, 서울의 경우 인구1,000명당 주택보급률이 선진국에 비해 현저히 낮다는 것이 그 근거 입니다. 따라서 이러한 조정과정이 끝나면 주택가격은 다시 완만한 오름세를 보일 것이며 그 시기는 빠르면 2010년 하반기가 될 수도 있다는 의견도 나오고 있는 상황입니다.
어느 견해에 동조하든 지금의 주택시장은 거래량 부진과 가격지표의 상실로 인해 혼돈상황임에는 틀림없어 보입니다.

재건축과 재개발
 서울의 경우 주택시장의 최대 투자상품은 재건축과 재개발이었습니다. 강남지역의 경우 개포주공과 은마아파트로 대변되는 재건축시장이 안정적이고 수익률 높은 투자시장으로 주택가격을 선도하였으며, 강북지역의 경우 뉴타운지역의 재개발시장이 시장을 좌우해 왔습니다.
하지만 이러한 재건축 및 재개발 투자가 최근의 규제완화에도 불구하고 투자 리스크가 점점 증가하고 있고 가격 또한 하락세를 보이고 있습니다. 가장 큰 원인은 역시 투자수익률의 감소를 들 수 있는데 특히, 은마아파트로 대표되는 중층 재건축사업의 진행상 난항과 기존 아파트가격의 가격하락이 이를 부채질 하고 있는 상황입니다.
재개발시장 역시 비슷한 상황으로, 사업기간의 장기성에 따른 리스크와 향후 주택가격의 불투명성이 표면화되면서 약세를 보이고 있습니다.
따라서, 향후 재건축 및 재개발 시장은 개별 사업지의 사업진행상황과 전반적인 주택가격의 등락방향에 따라 그 향배가 결정될 것으로 보입니다.

향후 주택시장의 흐름
주택시장의 향후 방향에 대해 여러 가지 견해들이 제시되고 있습니다. 몇 가지 주요 견해들을 살펴보면 핵가족화와 베이비 부머들의 은퇴로 인한 중대형 평형에 대한 수요감소와 중소형평형의 강세현상을 들 수 있으며, 분당을 비롯한 1기 신도시들의 노후화로 인한 가격약세현상지속 견해, 지방미분양주택의 지속화, 주택시장의 국지화 및 양극화 견해 등이 제기되고 있습니다.
대체적인 향후 흐름은 주택가격상승으로 인한 자산소득보다는 현금흐름에 기반한 임대소득을 보다 중요시하는 시장흐름이 나타날 것으로 보는 견해가 우세합니다. 부동산시장형성에 관해서는 한강조망권과 같은 희소성에 기반한 양극화 현상이 나타날 것으로 보는 전문가들이 많습니다. 이미 삼성동 아이파크아파트의 경우 조망권이 있는 고층부와 저층부 사이에 약 20억원 이상의 실거래가격차이를 보이고 있는 상황으로 조망권에 의한 양극화된 시장의 좋은 예라고 할 수 있습니다.

부동산 투자 방향
원장님들의 부동산 투자는 일반적인 투자자들과는 좀 다르게 행해져야 할 것입니다. 즉, 일반적인 투자자가 수익률관점의 투자를 계획한다면, 원장님들의 투자는 리스크관점에서의 투자를 지향해야 할 것입니다. 원장님들의 소득흐름은 직장인들의 소득흐름과는 금액면에서 큰 차이를 보이며, 투자금액 역시 크고, 물가상승률 이상의 실패하지 않는 투자수익률만으로도 누적적인 수익을 향유할 수 있기 때문입니다.
따라서, 경제성장률 및 금리 등 국내외 경기지표와 같은 거시경제상황과 가계부채상황, 정책변화에 주의를 기울이면서 투자시기를 조율하는 것이 필요하며, 자산가치상승보다는 현금흐름에 중심을 두고 부동산투자상품을 선택하는 것이 보다 효율적일 것으로 보입니다.
더불어 혼란스러운 주택시장중심의 투자보다는 시야를 넓혀 병원임대용 상가, 기타 펀드 등 금융상품과의 비교를 통해 투자를 결정하는 것도 좋은 방법입니다.
지금 부동산 시장은 혼란스럽고 미래를 알 수 없는 안개 속이지만 투자원칙을 정하고, 시기를 기다리며, 전문가의 조언을 참고한다면 안개가 걷히는 때에 가장 앞서 나갈 수 있을 것입니다.  
 


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